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夏磊:日本住房制度的启示

2019-04-11 04:31


中新经纬客户4月10日刊:“夏磊:日本住房制度的启示”

作者夏磊(研究所副院长恒大)

什么样的政策和制度,以及什么样的房地产市场运作结果,住房制度是一个深深植根于一个国家的房地产市场的遗传密码。我们深入研究了日本住房系统的四大支柱,并探讨了住房房地产泡沫的逻辑。其基本目的是研究房地产经营的基本规律和住房制度背后的深层原因,为中国住房制度改革和长效机制建设提供参考。

日本住房系统的四大支柱

首先是货币和金融体系。日本央行缺乏独立性,受大藏省,日本央行的影响很大货币和金融政策经常随着日本的经济形势而变化。在1997年之前,“日本银行的任务是进行货币和金融调整,并按照国家政策维持信贷秩序,以有效地发挥国家的整体经济实力。”大藏省拥有一般的商业指令权,监管令和官方解雇日本银行的订单。对等等。 1997年,新的“日本银行法”颁布,明确规定央行的政策目标是“通过维持价格稳定促进国民经济的健康发展”,强调“尊重银行货币政策的自主权日本”并确保商业决策的透明度“。但是,大藏省仍然对央行产生很大影响。大藏省有权要求日本银行在必要时提供信贷支持,而日本银行在人员,预算,国际金融活动和外汇市场运作方面并不是完全独立的。

货币政策没有明确界定,监管目标不断在经济增长和稳定价格之间转换,导致政策突然松动。第二次世界大战后日本央行的主要目标是为经济增长提供足够的资金;在20世纪70年代,由于两次石油危机,货币政策目标转向控制通货膨胀;在1985年签署“广场协议”后,日元升值抑制出口,日本央行的目标是恢复经济增长;在20世纪90年代泡沫破灭之后,它转向了通货紧缩;在1997年引入新法律之前,法律明确的是“日本银行的基本使命是稳定价格”。

第二,税制。日本房地产重交易轻保险具有加速房地产上涨期间泡沫形成的特点。日本房地产的占有环节较轻,只支付固定资产税和城市规划税,综合税率低于1.7%,鼓励长期持股;交易环节严重征税,有必要支付转让所得税,房地产购置税等交易。当房地产价格大幅上涨时,房地产持有成本低,交易成本高,居民倾向于持有,导致土地市场供应不足,推高土地价格。

房地产业的低迷期间,保险业突然增加税收,泡沫破裂。 1991年,为了抑制土地价格上涨,日本政府开始提高土地价格税并加强特殊土地使用权税。虽然税负并不高,但此时房地产市场已经处于低迷状态,而且税收增加反映了政府调整市场的决心。逆转,加速土地价格的下跌。

三是土地制度。日本土地金融财产太强大,刺激投机。日本商业银行等金融机构使用土地作为抵押贷款,使土地具有强大的融资功能。在20世纪80年代中后期,存款利率的市场化导致银行存储成本显着增加。大型企业对银行贷款的依赖程度较低。受压力的银行开始放松信贷标准,转而向中小企业和个人提供房地产抵押贷款。刺激地面。

此外,土地稀缺也导致人们预期土地价格只会上涨和下跌。日本土地面积仅378,000平方公里,但山地覆盖面积超过3/4,建设用地比例极低,土地供应严重不足。在传统的亚洲人的概念中,他们将购买房屋作为其家庭的基础,他们的土地需求将会很强劲。少数人和少数人的现状使人们认为土地价格只会上下起伏,并将土地视为最佳投资。

四是租赁制度。日本房屋租赁率约为38%,租赁市场较为发达,主要原因是:一,租赁保障,2017年三大都市房屋租赁市场的97.5%是普通租赁,到期后自动,房东不是“合理”原因不允许终止。其次,租房者和购买者享有同等权利,依法纳税的租户也可以享受当地的公共教育服务,如教育和医疗,不受住房产权的约束。第三是以机构为主导。在私有租赁住房管理中,在2010年,有25.5%由业主委托组织管理,65.3%由完全委托管理,自我管理仅占9%。该组织深入参与私人住房租赁市场的运作。

日本住房制度的影响

首先,房地产泡沫是一种货币现象。保持货币和金融政策的连续性和稳定性将有助于稳定房地产价格。货币和金融政策的频繁变化是日本房地产市场起伏的重要原因。 1985年“广场协议”签署后,为了遏制日元过度升值及其对经济的不利影响,政府在1986年将贴现率降低到3%的低利率四倍。为了稳定国际货币市场,1987年2月,日本再次将贴现率降至战后最低2.5%,并一直保持历史最低水平,直至1989年4月。1985年至1989年,M1的增长率M2和M2分别达到7%和10%,高于同期4.5%的经济增长率。持续的低利率和日元升值导致大量资金流入股市和房地产市场,资产泡沫迅速扩大。 1989年至1990年,为了遏制经济过热和资产泡沫,政府连续五次将贴现率提高至6%。 1990年,大藏省引入了限制房地产融资的政策。 1991年和1992年,M2的增长率分别为2%和-0.4%。该政策迅速收紧并挤压了泡沫。

其次,弱势监管的专业住房金融机构正在孕育着房地产泡沫。日本的个人贷款业务经历了从被忽视到被抢劫,从银行主导到专业主导的演变。在1965年之前,住房金融体系由政策性金融机构主导。 1965年后,个人住房抵押贷款模式出现,一些地方银行的个人贷款业务开始迅速发展,但大银行仍不愿意介入。随着私人金融机构个人贷款市场的不断扩大,在20世纪70年代初,大藏省领导成立了一家住宅金融公司,主要提供个人住房抵押贷款。在20世纪80年代,金融脱媒迫使大型银行转变为个人贷款部门,这导致住宅金融公司将其业务从个人贷款转向住房融资。 1990年,尽管大藏省引入了限制房地产融资的政策,但住宅金融公司和农林业金融机构并未受到影响。 1991年,土地价格迅速下跌。住宅金融特殊公司债务高,无法偿还母公司资金。大量金融机构崩溃,金融体系稳定受到严重影响。

第三,房地产持有和交易成本对不同阶段的居民和企业行为有不同的影响。当房地产市场处于上升期时,低持有成本和高交易成本导致居民和企业倾向于持有土地,这对价格产生了积极的反馈效应,并推动价格快速上涨;当房地产市场陷入低迷时,它会略微增加持有成本。它还可能加剧土地销售。

第四,在住房存量时代,规范租赁市场建设是解决住房问题的有效手段。 1973年,每个城市日本的府县住房比例超过1,供需基本平衡,市场开始进入股市时代;在20世纪80年代后期,房地产市场不合理上涨,政府增加了出租房供应,促进了出租房管理格局的发展,对租赁市场的发展至关重要;自20世纪90年代以来,住宅资产管理业务蓬勃发展。受益于住房租赁市场的规范发展,尽管房地产市场波动,居民生活和生活。

五是机构主导型管理有利于住房租赁市场的健康发展。从专业化的角度来看,租赁机构的大规模管理运作可以提供更好的住房租赁产品和服务,有利于提高住房质量。从监管角度看,由专业机构主导的市场可以避免过多的一对一纠纷大大提高了监管效率,节省了行政费用。从行业发展的角度来看,以机构为主导的C2B2C模式有利于行业标准化和完善,提高了出租人的入住率和流通率,改善了租户。信息的经验和透明度。目前,日本超过80%的私人出租房屋由专业机构管理,而住房租赁市场的发展值得我们反思和借鉴。 (摘录自微信公众号“夏磊房地产观察”)(中新经纬APP)

夏磊